Hipoteka je zavarovanje terjatve na nepremičnini in najpomembnejša oblika zastavne pravice, ki je zavarovana erga omnes z vpisom v zemljiško knjigo.

Hipoteka je stvarnopravna pravica, ki je vseobsežna in nedeljiva. Hipotekarni upnik ne izkoriščati zastavljene nepremičnine. Med trajanje hipoteke zastavljena nepremičnina ostane v posesti zastavitelja.
Nastanek

Pravni temelj je pogodba, ki je lahko tudi v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa (notarska pogodba). Vpis pravice v zemljiško knjigo ima za hipoteko konstitutiven učinek. Pri notarski pogodbi vknjižbo in zaznambo notarske hipoteke predlaga notar po sklenitvi pravnega posla.

Posebne oblike

• skupna hipoteka - je oblika, pri kateri se za zavarovanje zastavi več nepremičnin, vpisanih v različne zemljiškoknjižne vložke, ki skupaj zagotavljajo premoženje za poplačilo hipoteke.
• maksimalna hipoteka - je oblika, pri kateri se določi najvišji znesek, do katerega za zavarovanje jamči nepremičnina. Zajema vse stroške in obresti kot poplačilo za bodoče in pogojne terjatve.
• nadhipoteka - Zastavna pravica na terjatvi, ki je že zavarovana z hipoteko

Poplačilo

• klasična hipoteka - hipotekarna tožba (dokazuje se obstoj zavarovane terjatve in nato poplačilo iz vrednosti zastavljene nepremičnine
• notarska hipoteka - neposredna izvršljivost je naslov za takojšnjo izvršbo, lahko se opravi tudi notarska prodaja

Prenehanje

• S potekom več let časa od dospelosti zavarovane terjatve, če hipotekarni upnik ne uveljavlja pravice do prednostnega poplačila

• z zunajknjižnim prenehanjem, ki se uveljavlja z ugovorom in izbrisno tožbo

• izbris iz zemljiške knjige na podlagi ugasle zavarovane terjatve
  • terjatev je izplačana, je prenehala, upnik se odreče hipoteki, confusio, ugasnitev hipoteke s časom ali prodajo zastavljene nepremičnine za poplačilo terjatve.